Bewertungsanlässe

Wertermittlungen werden zu verschiedenen Anlässen benötigt

  • Kauf oder Verkauf von Grundstücken und Immobilien oder Teil- bzw. Wohnungseigentum

  • kreditwirtschaftliche Bewertungen (Beleihung durch Banken)

  • steuerliche Bewertungen, Bilanzen

  • Entschädigungen

  • Begründung bzw. Bewertungen von Rechten und Belastungen an Grundstücken

  • Versteigerungen

  • Vermögensangelegenheiten wie Erbschaft, Ehescheidung usw.

  • Versicherungen

  • Schiedsgutachten

  • Erbschaftsangelegenheiten

  • Ehescheidungen

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird dann angewendet, wenn nicht nur die Verkehrswerte des Gebäudes und des Grundstücks zu ermitteln sind, sondern auch die mit dem Objekt erzielbaren Erträge (z.B. Mieterträge) von Bedeutung sind. Zu diesen Objekten gehören insbesondere Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien.

Die Frage, die durch das Ertragswertverfahren der Immobilienbewertung beantwortet werden soll, lautet: Welcher Barwert ergibt sich aufgrund von Miete, Restnutzungsdauer und Zinssatz. Als Ergebnis folgt der Grundstücksertragswert, der durch eine Korrektur mit Marktdaten zu dem eigentlichen Verkehrswert führt.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird laut den Wertermittlungsrichtlinien bei Grundstücken angewendet, deren Werteinschätzung am Markt nicht hinsichtlich des Ertrags relevant ist.

Bei dieser Methode der Immobilienbewertung steht eher die Nutzung der Grundstücke im Vordergrund. Der Sachwert des Objektes (in erster Linie Einfamilienhäuser) errechnet sich aus dem Bodenwert addiert mit dem Herstellungswert der baulichen Anlagen und dem Wert der sonstigen Anlagen.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren als Instrument der Immobilienbewertung findet oft Anwendung zur Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt aus Kaufpreisen von vergleichbaren Grundstücken.

Dafür müssen Kaufpreise der Vergleichsobjekte in ausreichendem Maße vorhanden sein. Dabei können auch die von der Gemeinde oder dem Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwerte zu Grunde gelegt werden. Damit die Immobilienbewertung mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens aussagekräftig ist, müssen z.B. folgende Merkmale der zu vergleichenden Objekte deckungsgleich sein: Gebäudeart, Baujahr und Zustand.

Verkehrswertverfahren

Der Verkehrswert von Grundstücken und die Verfahrensweisen, die zu seiner Ermittlung führen, sind durch den Gesetzgeber, durch Gesetzgebung und in Vorschriften definiert. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB).

Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind das Vergleichswertverfahren (§§13, 14 WertV), das Ertragswertverfahren ( §§ 15 bis 20 WertV), das Sachwertverfahren (§§21 bis 25 WertV) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt (§ 3 Abs. 3 WertV) zu bemessen.

Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen (§ 7 WertV). Zur korrekten Anwendung der normierten Verfahren zur Wertermittlung bedarf es neben der Kenntnis der Verfahrensvorschriften auch:

  • der sorgfältigen Recherche der Basisdaten
  • der Auseinandersetzung mit Kommentaren und Fachliteratur
  • der richtigen Verfahrenswahl
  • der ständigen Fort- und Weiterbildung
  • im Bedarfsfalle der Einschaltung weiterer Spezialisten

Beleihungswert

Die Kreditinstitute beleihen Ihr Objekt zu bestimmten Bedingungen bis zu einer in Prozent des Beleihungswertes angegebenen Grenze. Der Beleihungswert ist der in den Kreditrichtlinien des Kreditinstituts festgelegte Wert eines Hauses.

Die Beleihungsgrenze liegt im Durchschnitt bei 70 bis 80 % des Verkehrswertes. Der Beleihungswert stellt in der Regel auf das Risiko der Bank ab. Das heißt, er wird im Grundsatz ähnlich ermittelt wie der Verkehrswert, aber bei den Ansätzen der Eingangsdaten werden diese zurückhaltend und mit Vorsicht geschätzt.

Die Beleihungsgrenze für die sogenannte 1a-Hypothek setzen die Kreditinstitute in der Regel bei 60%, Lebensversicherungsunternehmen dagegen nur bei 40 bis 50% des Beleihungswertes an. Hypothekenbanken dürfen erstrangige Darlehen nur bis zu einer Grenze von ca. 60 % des ermittelten Beleihungswertes (BW) gewähren und nachrangige Darlehen nur bis zur Grenze von 80% des BW.

Der BW kann höchstens das Niveau des Verkaufswertes erreichen. Neuere Bestimmungen erlauben den Banken aber u. U., bei Vorliegen eines sorgfältig angefertigten Verkehrswertgutachtens nach WertV, Kredite bis zur Höhe des Verkehrswertes zu gewähren. Insofern kann es sich bezahlt machen, gleich ein umfangreiches Verkehrswertgutachten in Auftrag zu geben.

Insbesondere bei Liegenschaften mit unterschiedlichen Nutzungsarten auf einem Grundstück, bei ungewöhnlichen Grundstücksbelastungen, wie z.B. erheblichen öffentlich-rechtlichen Belastungen, bei Belastungen durch Erbbaurechte, Reallasten, Wohnrechten, Nießbrauch oder Altenteilen sowie bei altlastenbehafteten Liegenschaften führt ein sorgfältig erstelltes und wohl begründetes Verkehrswertgutachten oft erst dazu, ein solches Objekt überhaupt beleihungsfähig zu machen. Es gibt allerdings auch Belastungen, die eine weitere Beleihung ausschließen.

Bearbeitungszeit

Die Bearbeitungszeit für die Erstellung eines Verkehrswert-, Sachwert- oder Ertragswertgutachtens beträgt aktuell ca. 2 Wochen. Sie hängt wesentlich vom jeweiligen Bewertungsfall und den bereitgestellten Unterlagen ab.

Gerne vereinbaren wir mit Ihnen auch einen Termin am Wochenende.

Wir sind günstiger als die Gebührentabelle nach HOAI

Die Gebührentabelle nach § 34 Wertermittlungen finden Sie unter http://bundesrecht.juris.de/bundesrecht/aihono/

Quelle: Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit


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